近日有部分银行来电咨询关于房地产贷款分类不确定，特别是经营性物业贷款与商业用房贷款分类混淆不知道该如何报送的问题，特做以下简要解析，仅供参考。

房地产行业一直是监管机构的重点监控对象，从目前面向银行业金融机构的统计报表来看，专门统计房地产贷款的报表主要有银保监会“1104”模块的S67-房地产贷款风险监测表，以及人民银行“大集中”模块的A1460/A2460-房地产贷款统计月报表，A1470-个人住房贷款流量统计月报表，A1369/A2369-个人住房贷款及以房地产为抵押品的贷款统计季报表等。

综合人民银行与银保监会关于房地产贷款的统计，我们可以将房地产贷款分类总结为：

早在2004年，银监会曾出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号），将房地产贷款简单分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，也就是我们传统意义上理解的房地产贷款。而近几年，银保监会逐渐将经营性物业贷款、房地产中介服务贷款、房地产租赁经营贷款、证券化房地产贷款等分离出来单独统计。

上述贷款类型中，除经营性物业贷款、证券化的房地产贷款外，其他类型的贷款基本按照用途划分，不容易混淆。而证券化的房地产贷款，是指房地产贷款中进行证券化且仍计入表内贷款的这部分，相对来说也比较独立。倒是经营性物业贷款让人容易混淆。

根据银保监会的定义，经营性物业贷款指：填报机构向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入，资金用途为房地产行业的贷款。因此，经营性物业贷款也可以称为经营性物业抵押贷款。从定义上来看，经营性物业贷款重点看的是抵押物和还款来源，对贷款资金用途的限制比较宽松，只要是投向房地产行业就可以，常见用途包括：偿还借款，偿还工程款，用于房屋装修，用于房地产开发，用于购房。 而其他类型房地产贷款分类主要看贷款用途，较少看抵押方式和还款来源，例如商业用房贷款反映填报机构向个人和企业发放的用于购买商业用房的贷款，包括用于购买商住两用房的贷款，即只要是用于购买商业用房的，都属于商业用房贷款。分类维度的不同，势必会造成分类上的混淆。若某企业用现有的物业作为抵押申请一笔贷款，用于购买商业用房，并以现有物业的经营收入作为还款来源。在“1104”模块的S67-房地产贷款风险监测表中，应该作为商业用房贷款报送？还是作为经营性物业贷款报送？

对于这个问题，不同地区的银监局处理方案不同，有部分地区的银监局认为只要是以现有物业作为抵押并用该物业的经营收入作为还款来源的，应该统一归入经营性物业贷款。也有部分地区的银监局认为，应该将经营性物业贷款根据贷款用途先划分到前面的房产开发贷款、商业用房贷款等分类中，不能划分的再作为单独的经营性物业贷款统计。

人民银行曾对A1460/A2460-房地产贷款统计月报表中的经营性物业抵押贷款的分类做过补充说明：如果经营性物业抵押贷款是用于支持房地产开发或经营性物业的装修改造，应填报在“一、房地产开发贷款”（12A09/22A01）项下的相应指标中；如果经营性物业抵押贷款是用于置换股东预付款，应填报在“企业购房贷款”（12A19/22A11）项下的“(1)商业用房贷款”（12A20/22A12）指标中；如果经营性物业抵押贷款是用于支持其他购房需求，也应按实际投向填报入“二、购房贷款”（12A18/22A10）项下的相应指标中；如果经营性物业抵押贷款按实际投向并未用于支持房地产开发或购房，则不应纳入房地产贷款口径。

再结合“1104”模块的S67-房地产贷款风险监测表的设计思路，笔者认为，既然经营性物业贷款目前属于“其他房地产贷款”下的子项，而“其他房地产贷款”指除去地产开发贷款、房产开发贷款、商业用房贷款、个人住房贷款以外的其他贷款。因此，一笔贷款即使被标记为经营性物业贷款，笔者认为也应该先根据贷款用途进行分类，看是否能归类为地产开发贷款、房产开发贷款、商业用房贷款、个人住房贷款中的一种，若实在无法归类的，再作为经营性物业贷款单独统计。

以上仅代表笔者观点，欢迎大家指正。